不動産情報.net

シロアリ

木造の家の場合、シロアリ被害にあっている場合があります。。購入前に信頼できるシロアリ調査の業者に依頼して床下に潜ってもらいカメラにて状況を撮影してもらい、状況を確認をしてもらうといいでしょう。

天井

天井で確認することはもちろん雨漏りです。雨漏りした跡があるようなら、それが常時しているのかまたは、台風などの大雨の時だけなのかを確認したほうがいいでしょう。

どちらにせよ、そういった場合は不動産会社、売主にしっかり確認しておいたほうがいいでしょう。購入後に思わぬ出費がでてしまいます。

アスベスト(石綿)

不動産仲介では石綿使用調査結果の記録の有無を伝えるだけでよいため、過去に調査をしていない場合、アスベストがあるかないか分かりません。建築時の書類を確認したり、専門家に見てもらうといいでしょう。

耐震基準

建築確認通知書が昭和56年5月31日より以前の建物は現在の耐震の基準と大きく考え方が変わっており、それ以前の建物の場合耐震診断をした方がいいと思われます。

自治会

別の場所から新たに引っ越してきた場合自治会に入会できない場合があります。自治会に入れないとゴミステーションに捨てられない、地域行事に参加できないなどの問題があるので注意したい点です。

また、入会できたとしても過去に地域のために神輿や獅子舞などを作った費用を請求される場合がありますので、事前に売主に確認しておいたほうがいいでしょう。

不動産取得税

不動産を取得した場合にかかる税金のことです。木造住宅の場合築20年(非木造は25年〔軽量鉄骨を除く〕)を超えると不動産取得税の軽減措置が適用になりません。ただし新耐震基準に適合した場合を除く。

その他に必要な条件として取得者個人が居住するもの・住宅の床面積が50�u以上240�u以下であること。

・建物（固定資産税評価額−控除額）×3％＝税額・土地固定資産税評価額×1/2×3％建物の軽減が効くとき　45000円

ここで注意したいのが、2世帯住宅の場合である。2世帯住宅の場合240�uを超えてしまい軽減措置適用されない場合がある。そこでそれぞれの世帯がひとつの家とみてもらう必要がある。玄関・キッチン・トイレ・風呂が独立した形で2つあること。平屋の2世帯住宅の場合はドアではっきりとそれぞれの世帯に分かれている事が大切。ただ、親か息子のどちらかが、すべての売買代金を支払った場合は本人が住む部分のみの軽減が適用され残りは適用が効かない。(それぞれ払えば2世帯住宅まるごと適用）←そもそも240�u以内なら気にしなくてもいい話

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毎月の固定費

マンションを買う場合、売買金額の他に管理費・修繕積立金・駐車場代が、ローンの他に毎月固定費として支払わなければなりません。一般的に修繕積立金は築年数が経過するほど増加していきます。たとえ、住んでいなくても所有しているかぎり管理費・修繕積立金は払い続けなければならない点に注意が必要です。

管理会社

マンションの管理を誰がしているのかは、入居後においてたいへん重要な点になってきます。管理がしっかりしていると安心して生活をおくることができます。逆に管理がずさんだと、不安な点がでてくることになります。しっかり確認しておくことをおすすめします。

管理規約・使用細則

ペットを飼うことができるかできないかなど細かい規約が書かれているので事前に管理会社などに問い合わせして送付してもらい確認をしてみるといいでしょう。これからの修繕計画や管理料・修繕積立金なども書かれています。

管理人

マンションによって管理人が日勤・常駐・巡回など分かれています。防犯や、掃除などを考えると日勤や常駐が望ましい。分譲個数が少ないマンションだとその中から管理人の費用を支払わなければならないので管理料が高い傾向にあります。

耐震基準

建築確認通知書が昭和56年5月31日より以前の建物は現在の耐震の基準と大きく考え方が変わっており、それ以前の建物の場合耐震診断をした方がいいと思われます。

防音性

上階、隣にどのような家族構成で住んでるか、生活リズムによって騒音の発生が変わってきます。小さな子供がいる場合、走り回る音や泣き声が気になるかもしれません。平日の日中よりかは近隣がいる日曜日や夜に一度案内してもらうといいでしょう。

駐車場

まず、平面駐車場か機械式駐車場なのか確認が必要です。また、マンションによっては毎年抽選にて割り当てられる場合があり、外れた場合は月極駐車場を契約しなければなりません。ですので、近隣に月極め駐車場があるかまた、2台目以降の駐車が可能かも確認したほうがいいでしょう。

登録免許税・不動産取得税

不動産に関わる税金で詳しく説明します。

利回り

利回りとは下記の計算式で求めることができます。

賃料総額×12ヶ月×10年÷売買金額×100＝表面利回り

広告にて利回りと書かれている場合、それが表面利回りか固定資産税や管理料などまでを考慮にいれた実質的な利回りなのかの確認が必要です。また、空いている部屋でも実際に入居していると仮定して満室時利回りとして広告にだしている場合がありますので注意が必要です。

固定費

賃貸物件で固定費として想定されるものは、不動産会社に管理してもらう場合賃料の5%〜10%程度の管理料・毎年かかる固定資産税・浄化槽の場合の維持管理費・物件の清掃費・家庭ごみのゴミ処分費などがあげられる。

また、築年数が経過してくると外壁の塗装や内装のリフォームも考慮にいれなければなりません。近年、国土交通省の原状回復のガイドラインにより、賃貸不動産退去時に敷金からリフォーム代を請求できなくなっているため、賃貸不動産退去時にいくらかのリフォーム費用、美装費用を自己負担しなければならなくなっています。

賃貸時の予想

実際に賃貸するときのことをあらかじめ考えておく必要があります。ここでのポイントはその物件がどういったニーズを持った人に賃貸するかという点です。

その物件の地域性・建物構造・間取り・築年数などの条件により購入後の賃貸状況は大きくかわってきます。

たとえば、1Kや1DKの単身者向けの物件はファミリー向けの間取りの物件より１回の賃貸期間が短いことが予想されます。入退居の回数が多いということはそれだけ賃貸不動産退去時の費用もかかることになります。

ここではほんの一例ですが、このようにさまざまな条件が合わさって実質的な利回りもかわってきます。さまざまな点から予想することが必要ですが、賃貸事情に詳しい不動産会社の話を聞くことをおすすめします。

現在の入居率

検討時の入居状況は不動産会社に聞けばすぐに分かります。しかし入居率の他にも、売却理由や過去に水害・自殺・殺人などがなかったかを確認しておくことも必要です。